Chciałbym poznać, co jest tym głównym argumentem przeciw studium

Studium niezgody - tak można podsumować odrzucenie przez naszych radnych dokumentu wskazującego kierunki rozwoju miasta i gminy Gryfino, czyli tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego naszej gminy. Ani obowiązujące prawo, ani aktualne uwarunkowania przestrzenne, społeczno-gospodarcze, ani w szczególności demografia nie uzasadniają trwania przy zapisach analogicznego, starego, wciąż obowiązującego dokumentu. Aktualna sytuacja i potrzeby naszej gminy wręcz wymagają reakcji w tym względzie. Osobą kluczową w opracowaniu nowego studium był projektant Leszek Jastrzębski. To ceniony fachowiec, architekt, urbanista z wieloletnim doświadczeniem. Poprosiliśmy go komentarz do sprawy.

Śledził pan przebieg głosowania nad dokumentem studium, jego finalne oprotestowanie?
L. Jastrzębski: Rezultat głosowania wskazywał na równowagę. O losach projektu zdecydował jeden głos wstrzymujący się.

Skutek jednak był taki, że nie przyjęto projektu.
- Brałem udział w spotkaniu z radnymi, które poświęcone było temu zagadnieniu. Zgłaszane przez radnych kwestie były - w zakresie możliwym do wyjaśnienia - umotywowane.

Czy radni byli usatysfakcjonowani argumentacją w zakresie zgłaszanych przez nich wątpliwości?
- Z przebiegu spotkania wynikało, że wykazali się zrozumieniem i akceptowali przedstawiane wyjaśnienia. Kilka kwestii technicznych zostało już po spotkaniu rozwiązanych zgodnie z tym, czego oczekiwali radni. Dlatego trudno mi odnieść się do faktu, dlaczego część z nich nadal nie czuje się usatysfakcjonowana rozwiązaniami projektu studium.

Czyli nie wiemy, co było kością niezgody?
- Nie wyartykułowano jakiegoś istotnego problemu, którego rozwiązanie skutkowałoby w głosowaniu konsensusem popartym przez większość. Jeżeli o takiej decyzji radnych przesądziły drobne w kontekście całej gminy rozstrzygnięcia projektowe, to dla mnie jest to niezrozumiałe. Widocznie nie znam wszystkich przesłanek takiego wyniku głosowania.

Już po głosowaniu Klub Koalicji Obywatelskiej w Radzie Miejskiej w Gryfinie opublikował stanowisko, w którym chyba najbardziej donośnym jawi się argument – tu cytat: „studium próbowało ograniczyć́ tereny najbardziej atrakcyjne pod osiedlanie się i co za tym idzie - rozwój (!)”.
- Wielokrotnie tłumaczyliśmy to podczas konsultacji, spotkań i dyskusji poświęconych pracom nad nowym studium, które odbywały się już dużo wcześniej. Wynika to z konkretnych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rozumiem pewne rozczarowanie wybranych środowisk. Pamiętam ze spotkań argumenty o pozbawianiu społeczności lokalnej nabytych już praw. Zgłaszający zarzuty wobec rozwiązań projektowych studium wiązali je głownie z ograniczeniem prawa do zabudowy zarówno w kontekście indywidualnych planów na miejsce do życia, jak i w podejściu inwestycyjnym. Rozwiązania przyjęte w projekcie studium to jednak wynik respektowania prawa.

Jak długo trwały prace nad opracowaniem nowego studium?
- Uchwalenie studium miało mieć miejsce jeszcze w 2019 r., ale w wyniku decyzji o uwzględnieniu części uwag wniesionych po pierwszym wyłożeniu, konieczne było przesuniecie terminu na początek tego roku. Sytuacja pandemiczna ograniczyła możliwość organizacji drugiego wyłożenia, udało się to w połowie bieżącego roku. Już na samym starcie prac w końcu 2015 r. wprowadzono nowe regulacje prawne skutkujące - w dużym uproszczeniu - ograniczeniem powierzchni przewidzianych pod zabudowę.

Pytam o to, ponieważ na przestrzeni wspomnianych lat w pracach nad tym dokumentem uczestniczyły przecież te same osoby, które teraz go odrzuciły. Raczej trudno mówić o tym, że to, co im finalnie przedstawiono do uchwalenia, było niewiadomą, jakimś zaskoczeniem?
- Tak. O kształcie i zasadniczych rozstrzygnięciach projektu nowego studium radni wiedzieli jeszcze przed pierwszym wyłożeniem do publicznego wglądu. Już w styczniu 2018 r. odbyło się spotkanie z radnymi, później kolejne. Zgłaszano uwagi, padały wyjaśnienia. Stan prawny przy drugim wyłożeniu (2020 r.) nie zmienił się, więc zasadniczo kształt dokumentu pozostał taki sam. Jeżeli nie przyjmuje się rzeczowych argumentów, wymogów prawnych jako wiążących dla projektantów i burmistrza (to on według ustawy jest sporządzającym studium), któremu służymy kompetencjami merytorycznymi, to trudno mi coś więcej powiedzieć.

Trzymając się logiki przeciw ograniczaniu miejsc przewidzianych pod zabudowę, czy studium przesądza definitywnie o tym, co będzie działo się na danej prywatnej działce?
- W studium określa się zasady kształtowania polityki przestrzennej gminy, w oparciu o które sporządza się plany miejscowe. One precyzują rozstrzygnięcia w zakresie przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenu. W systemie funkcjonuje jeszcze takie narzędzie jak decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzje pozwalają na realizację zabudowy również tam, gdzie nie ma planu, a co chyba najbardziej istotnie - w kontekście naszej rozmowy - niezależnie od ustaleń studium.

Czy w praktyce może być przeszkodą, jeśli właściciel gruntów ma względem nich inne plany, niż te ujęte w studium?
- Formalnie - nie. Pewne ograniczenia prawne np. wynikające choćby z występowania gruntów chronionych prawem czy innych uwarunkowań ograniczających możliwość zabudowy, jak np. zagrożenie powodziowe, są przedmiotem konkretnych i indywidualnych analiz. Natomiast studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie ogranicza możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Taka decyzja może być wydania wręcz sprzecznie z kierunkami, jakie w studium nakreślono.

Ile takich dokumentów - rangi studium - ma pan już na koncie?
- Na pewno kilka dla całych gmin, do tego wiele projektów obejmujących część obszaru gminy.

Zetknął się pan wcześniej z sytuacją, gdy przesłanki mogące sugerować pozamerytoryczne względy, stanęły na przeszkodzie uchwalenia dokumentu?
- Nie pamiętam takiej sytuacji, ale nie znam też wszystkich okoliczności, jakimi kierują się radni i ostatecznie nie muszę. Natomiast rzeczywiście stawia to gminę w trudnej sytuacji, jeśli chodzi o podejście planistyczne. Obowiązujące studium jest dokumentem po prostu nieaktualnym.
Nie wchodząc w szczegóły, zostało to kiedyś policzone, że tereny wskazane w studiach gmin pod zabudowę w skali kraju, mogłoby dodatkowo zamieszkać około 200-300 milionów ludzi. Obowiązujące studium gminy Gryfino też niestety buduje ten potencjał.

(śmiech)
- Te olbrzymie „brązowe plamy” (tak przeważnie jest oznaczana funkcja mieszkalna) na rysunku studium to abstrakcja. W wyniku takich rozstrzygnięć pojawiają się plany miejscowe i zabudowa poza zwartą strukturą miejscowości w miejscach, które potem skutkują roszczeniami wobec gminy, np. o budowę dróg, infrastruktury itp. Ustawodawca w słusznej intencji nałożył na gminy obowiązek zbilansowania dotychczasowej polityki przestrzennej. Żeby policzyć i zweryfikować, ile możemy zlokalizować zabudowy np. mieszkaniowej w obowiązujących już planach miejscowych wciąż nieskonsumowanych i w ramach już wykształconych struktur funkcjonalno-przestrzennych, obszarów miejscowości.

Mówiąc wprost, chodzi o bardziej racjonalne gospodarowanie tym, czym już dysponujemy, a nie rozpasanie i wolną amerykankę w stawianiu budownictwa byle gdzie, byle jak.
- Dokładnie. Natomiast skutek tego jest też taki, że w wyniku tego dawnego rozpasania gmina Gryfino w planach miejscowych ma wystarczającą ilość terenów pod zabudowę mieszkaniową. Wystarczającą – to mało powiedziane. Dużo, dużo przerastającą jej zapotrzebowanie.

Na mój chłopski rozum, opór przeciw temu ograniczaniu miejsc przeznaczonych pod zabudowę, to nic więcej, jak lęk przed sytuacją, w której komuś trudniej będzie spieniężyć grunty.
- Możliwe, że tak jest. Ale projektant nie analizuje tego, kto czym dysponuje i jakie ma plany wobec nieruchomości. W trakcie prac pojawiały się różne uwagi. Czasami mogły dotyczyć kogoś, kto kupił tę jedną, wymarzoną działkę z nadzieją, że za parę lat będzie tam już sporządzony plan i możliwość zabudowy. Teraz taka osoba może czuć się rozczarowana. Sytuacje mogą być różne.

Czy można działać w oparciu o stare studium, nanosząc jedynie doraźnie korekty?
- Można, ale dzisiaj jest to jeden problem wymagający rozwiązania i zmiany studium, za chwilę będzie kolejny i dalej następne. Czy warto tak przez kilka kolejnych lat łatać coś, co już dziś jest nieaktualne? Taka procedura zmiany studium, to nie są trzy miesiące, tylko cały cykl opisany w ustawie, niezależnie od powierzchni i może trwać około roku w najlepszym wypadku.

Już po wszystkim jak ocenia pan - od strony merytorycznej - opracowany w Gryfinie dokument?
- Na przestrzeni ponad dwudziestu lat mojej pracy w zawodzie nie spotkałem się z sytuacją, w której władze gminy poświęciłyby tyle uwagi procesowi udziału społeczeństwa w powstawaniu studium. Na początku odbyło się około trzydziestu spotkań z mieszkańcami, w każdym sołectwie. W dogodnych, popołudniowych godzinach, z możliwością składania wniosków, z wyjaśnieniami składanymi przeze mnie osobiście i pracowników urzędu (ustawa wymaga tylko obwieszczenia). Następnie - już na etapie wyłożenia do publicznego wglądu w samym tylko 2019 r. - odbyliśmy spotkania w pięciu miejscowościach, by umożliwić zainteresowanym stronom bezpośrednią rozmowę i wyjaśnić wątpliwości (tu z kolei ustawa wymaga obwieszczenia i jednego spotkania z zainteresowanymi). Również proces opiniowania i uzgodnień projektu przebiegał bez żadnych problemów, co też potwierdza jakość opracowania. Dlatego chciałbym poznać, co jest głównym argumentem przeciw. Wtedy można o tym rozmawiać, zaproponować rozwiązania, ale muszą być zgodne z prawem.

• Rozm. Jakub Stankiewicz